Kto choć raz w życiu nie marzył o zacisznym domu z ogródkiem… Co zrobić, gdy są plany, ale nie ma pieniędzy? Do sfinansowania swoich marzeń trzeba namówić bank.
Banki to nie są jednak romantyczne instytucje. Zdecydowanie wolą kredytować nieruchomości w ścisłym centrum największych aglomeracji niż pod lasem z dala od infrastruktury. Warto wiedzieć, że im mniej standardowa nieruchomość, tym większy można napotkać opór przy ubieganiu się o kredyt. Powód jest oczywisty. Bank kalkuluje, co zrobi z nieruchomością, jeśli jego klient wpadnie w tarapaty i nie będzie w stanie spłacać rat. Dobrze jednak korzystać ze sprzyjającej atmosfery na rynku kredytów hipotecznych. Z pewnością sfinansowanie dziś nawet oryginalnych pomysłów jest bardziej prawdopodobne niż jeszcze dwa lata temu.
Ciężka ziemia rolna, kłopotliwe siedlisko
Najtrudniej będzie z ziemią rolną. Kroki po taki kredyt należy kierować niemal wyłącznie do Banku BGŻ. Łatwiej jest już z pozyskaniem pieniędzy na siedlisko. Sfinansują je m.in. PKO BP, BZ WBK, Lukas Bank czy Alior. Z punktu widzenia banku im więcej zabudowań mieszkalnych, a mniej gospodarczych, tym lepiej. Niestety, zbyt duży obszar może okazać się kłopotliwy. Jeśli będzie to np. kilka hektarów, niewykluczone, że bank nakaże wydzielenie części działki wraz z zabudowaniami, skredytuje wyłącznie tę część i na niej się zabezpieczy. Za pozostały teren przyjdzie zapłacić z własnej kieszeni, chyba że wycena kredytowanej części pokryje całe koszty.
Dużo łatwiej z działką budowlaną
Zdecydowanie więcej banków, niż rolę i siedlisko, skredytuje zakup działki. Ale i tu wybór ofert nie będzie tak bogaty, jak kredytów na mieszkanie czy budowę domu. Częściej też banki poproszą o wkład własny i nie będą gotowe pożyczyć pieniędzy na całą działkę. Po tego typu kredyt można udać się do: BGŻ, PKO BP, Lukas Banku, Alior Banku, Banku Pocztowego, mBanku lub MultiBanku. Pekao i BPH sfinansują zakup działki tylko pod warunkiem, że zastawimy inną nieruchomość. Jeśli ktoś ma taką możliwość, to może z niej skorzystać również w innych instytucjach finansowych. Z kolei DnB Nord będzie oczekiwał, że na skredytowanym terenie w ciągu pięciu lat powstanie dom. Dlatego, gdy ktoś kupuje działkę w celach inwestycyjnych lub nie ma pewności, kiedy rozpocznie budowę, powinien się upewnić, czy w wybranym banku nie ma ku temu przeszkód.
Gdy działka jest kupiona, to z projektem domu spokojnie można rozpocząć starania o pozwolenie na budowę, a z zezwoleniem pójść po kredyt na dom. Można zadłużyć się w banku, który skredytował działkę lub przenieść dotychczasowy kredyt do konkurencji i dobrać nową kwotę. Banków kredytujących budowę domu jest więcej niż chętnych do finansowania działki. Opcja ze zmianą będzie opłacalna, pod warunkiem że nie pociągnie za sobą sporej prowizji za przedwczesną spłatę kredytu wziętego na grunt. Może się też tu nie sprawdzić kredyt walutowy – gwałtowny wzrost kursu sprawi, że klient będzie miał do oddania znacznie większą kwotę, niż pożyczył.
Dwa kredyty czy jeden
Najpierw na działkę, potem na dom – to dwuetapowy scenariusz kredytowania. Można też spróbować skredytować zakup działki i budowę domu za jednym zamachem. Takie rozwiązanie proponują m.in.: PKO BP, Millennium, BGŻ, Getin Noble Bank, Nordea, Euro Bank, Kredyt Bank czy BOŚ. Każda z opcji ma swoje dobre strony. Dwa osobne kredyty to mniejsza presja na tempo działania. Spokojnie można wybierać projekt i zdobywać zgody na zabudowę, podczas gdy przy jednym trzeba się zmieścić w wyznaczonych przez bank terminach. Natomiast kredyt na działkę i budowę pozwala na jednokrotne przechodzenie przez formalności. Idąc do banku, trzeba jednak mieć już wybrany projekt domu i pewność uzyskania pozwolenia na budowę na upatrzonej działce.
Z walutami ostrożnie
Zadłużając się, trzeba być bardzo ostrożnym z braniem kredytów walutowych, szczególnie denominowanych. Transze kredytu denominowanego w walucie (w przeciwieństwie do indek-sowanego) wyrażone są w walucie, np. euro lub franku, i kwota, którą bank wypłaci, jest trudna do przewidzenia. Gdy kurs waluty w dniu wypłaty transzy jest wyższy niż w dniu podpisywania umowy, kwota w złotych będzie wyższa od spodziewanej; jeśli jednak będzie niższy, dostaniemy mniej pieniędzy, niż oczekiwaliśmy.
Budowa na czas
Biorąc kredyt budowlany, musimy się liczyć z określonym czasem na budowę, rozbudowę czy remont. Zwykle są to dwa lata. Jeśli budowa się przeciąga, konieczne będzie aneksowanie umowy kredytowej. A to rodzi ryzyko, że bank może się pokusić też o zmiany innych warunków umowy, ale już mniej dla nas korzystne.
Rozliczanie etapów
Ważne, by biorąc kredyt, zwrócić uwagę na sposób, w jaki będziemy się rozliczać z bankiem. Czy system ten będzie dla nas wystarczająco elastyczny. W grę wchodzi rozliczanie się: poprzez faktury, wizytę pracownika banku, aktualizację wartości nieruchomości i dokumentację zdjęciową. Warto dopytać, jakie systemy stosuje bank i jakie wiążą się z tym koszty.
Budowlany jak mieszkaniowy
Kredyty na działkę czy dom lub działkę z domem nie różnią się od zwykłych kredytów mieszkaniowych. Nie odbiegają od nich także ceną. Obecnie średnia marża odsetkowa dla kredytów w zł – na 90% wartości inwestycji przy zakupie dodatkowych produktów banku – wynosi ok. 1,3%, w euro jest to ok. 2,2%. Musimy jednak zgromadzić więcej dokumentów. Potrzebny będzie odpis z księgi wieczystej nieruchomości, najlepiej nie starszy niż miesiąc. Jeśli go nie ma, konieczny jest inny dokument, np. akt notarialny lub orzeczenie sądowe o spadku (np. PKO nie zajmie się sprawą, jeśli nie ma księgi wieczystej lub zaświadczenia ze zbioru dokumentów). Potrzeba też wypisu z ewidencji gruntów i wyrysu z mapy. Jeżeli dla danego terenu nie ma planu zagospodarowania, wskazana jest decyzja gminy o warunkach zabudowy terenu. Konieczne może być też dostarczenie wyceny gruntu (operatu szacunkowego). Trzeba się również przygotować na udowodnienie bankowi zdolności kredytowej.
Tekst: Halina Kochalska, Open Finance
Fotografie: shutterstock.com
