Szukamy taniej ziemi z dala od zgiełku. Najlepiej starego siedliska z sadem. Chcemy wziąć kredyt. I tu przykra niespodzianka. To, co dla nas jest spełnieniem marzeń, dla banku nic nie znaczy. Liczy się wyłącznie wartość działki. No, chyba że w zastaw oddamy mieszkanie w mieście.
Doradcy finansowi pytani o możliwości kupna ziemi za pieniądze banku są zgodni: nie będzie łatwo. Zwłaszcza jeśli nie mamy wkładu własnego. Jeszcze gorzej, gdy działka nie jest budowlana, a na terenie siedliska stoją obory, stajnie i stodoły. Od czego zacząć poszukiwania pieniędzy na azyl pod miastem? – Od wybrania banku. Kilka z nich niechętnie udziela kredytów na działki budowlane. Tak jest m.in. w Millennium, Deutsche Banku czy w Pekao SA – twierdzi Krzysztof Oppenheim, doradca finansowy Oppenheim Enterprise. – Znajdziemy jednak i bardziej przychylne, między innymi PKO BP, BOŚ albo Multibank.
Coś na początek
Kupując ziemię, możemy wspomóc się kredytem hipotecznym podobnym do udzielanego na mieszkanie. – Zabezpieczeniem będzie nasza przyszła działka. Musi mieć jednak charakter budowlany potwierdzony wypisem z miejscowego planu zagospodarowania lub dokumentem o warunkach zabudowy – wyjaśnia Karol Wilczko, ekspert porównywarki finansowej Comperia.pl. Zwraca też uwagę na współczynnik LTV, którym posłużą się bankowcy, rozpatrując wniosek o kredyt. – LTV to maksymalna wysokość pożyczki w stosunku do wartości działki. Nawet przed kryzysem tylko nieliczne banki kredytowały 100 procent takiej inwestycji. Teraz jest ich jeszcze mniej – dodaje. Dlatego, by być wiarygodnym partnerem dla banku, lepiej zgromadzić 10–20 procent pieniędzy, które zapłacimy za ziemię.
Najważniejsza wartość
Dla banków nie ma znaczenia, czy pożyczają pieniądze na 700-metrową działkę w dużym mieście, czy też na 2,5 tys. mkw. ziemi na wsi, 30–40 km od aglomeracji. – Takie różnice wpływają jednak na wartość ziemi. W konsekwencji banki proponują zróżnicowane marże i różną wysokość wkładu własnego – mówi Arkadiusz Rembowski, dyrektor ds. Rozwoju Produktów Finansowych w firmie doradczej Money Expert. – Zwykle jest tak, że im działka więcej warta, tym niższą marżę może wynegocjować kredytobiorca. Bank zleca wycenę rzeczoznawcy. – Jeśli uzna on, że działka rzeczywiście warta jest tyle, ile chcemy pożyczyć, to nie będzie istotne, czy znajduje się w mieście czy z dala od niego – dodaje Karol Wilczko. – Najważniejsze jest bowiem przeznaczenie terenu. W przypadku siedliska czeka nas więcej kłopotów niż z działką budowlaną, bo banki mogą postawić dodatkowe warunki. Niektóre udzielą kredytu tylko wtedy, jeśli ziemia jest blisko miasta. Łatwiej też o pożyczkę, gdy upatrzyliśmy sobie mniejszą działkę. – Żeby bank nie uznał, że kupujemy ją w celach inwestycyjnych, a nie mieszkaniowych – tłumaczy Aleksander Paszyński z Domu Kredytowego Notus. Gdyby tak się stało, warunki finansowania nie byłyby już tak korzystne.
Zabezpieczenie siedliska
– O pożyczkę na siedlisko zawsze było trudno, a teraz, gdy mamy kryzys, jest jeszcze gorzej – potwierdza Arkadiusz Rembowski. – Jeśli jednak banki jej udzielają, wolą kredytować działki z planem zagospodarowania przestrzennego, z którego wynika, że mogą być zabudowane nieruchomościami mieszkalnymi. Na tym nie koniec. Jeśli chcecie kupić wymarzoną ziemię za pożyczone od banku pieniądze, musicie też liczyć się z tym, że zażąda od was dodatkowego zabezpieczenia. – Wszystko dlatego, że siedlisko jest dla banków specyficznym rodzajem nieruchomości. „Mniej płynnym” niż tradycyjne działki. I o ile jeszcze przed wielkim kryzysem finansowym zdarzało się, że banki dawały pożyczki bez wkładu własnego, dziś jest to raczej niemożliwe – mówi Karol Wilczko.
Przykładem jest BZ WBK – wcześniej bank finansował kupno siedliska, teraz z takiej oferty się wycofał. Podobnie jest w PKO BP: w standardzie miał tego rodzaju kredyt, a dziś może go ewentualnie udzielić na zasadzie odstępstwa. – To pokazuje, że banki oceniają inwestowanie w nietypowe nieruchomości jako ryzykowne, niezależnie od tego, czy są zabudowane, czy nie – komentuje Karol Wilczko. Zawsze można jednak spróbować. Doradcy kredytowi podpowiadają, by w takiej sytuacji zaproponować bankowi zabezpieczenie – inną nieruchomość, oczywiście wolną od jakichkolwiek obciążeń hipotecznych. I jeszcze jedno: wybierając wymarzone siedlisko, zwróćcie uwagę, aby nie stały na nim żadne budynki gospodarcze. Według Krzysztofa Oppenheima, banki tego nie lubią.
GDZIE PO KREDYT
Jakie banki najlepiej traktują klientów, którzy chcą pożyczyć od nich na ziemię? Jak wysokie są marże?
Arkadiusz Rembowski, firma Money Expert:
– Można wskazać różnice w ofertach poszczególnych banków. Jak na dłoni widać, który jakich kredytów udziela najchętniej. W BGŻ i Polbanku na kupno działki możemy dostać maksymalnie 90 proc. potrzebnej kwoty, w GE 80 proc., a w Deutsche Banku czy PKO BP – nawet 100 proc. Zawsze jednak trzeba dokładnie przeczytać ofertę, bo może się okazać, że większy kredyt dostaniemy pod jakimś warunkiem. Na przykład będziemy musieli kupić dodatkowe produkty banku. Albo po prostu nie możemy sprostać wymaganiom (potrzebne są wysokie minimalne miesięczne dochody).W większości banków marża zależy od wysokości kredytu i wkładu własnego. Marża jednak (choć istotna) to tylko jeden z wielu elementów kredytu. Dlatego tak ważna jest szczegółowa analiza oferty.
Karol Wilczko, ekspert porównywarki finansowej Comperia.pl:
– Są jeszcze banki, które skredytują kupno działki budowlanej bez wkładu własnego. To mBank, Polbank, Multibank oraz Lukas Bank. W tym przypadku marże nie różnią się od prowizji dla tradycyjnych pożyczek mieszkaniowych. Jeśli weźmiemy kredyt na 100 proc. wartości działki, zapłacimy od 2,5 do 4 proc. (w złotych plus WIBOR) oraz od 3,7 do 4 proc. (we frankach szwajcarskich plus LIBOR). Gdy mamy 50-procentowy wkład własny, to przy kredycie złotowym możemy liczyć na marżę od 1,35 do 4 proc., a w kredycie frankowym – od 3,2 do prawie 8 proc.
Czego zażąda bank, gdy będziesz pożyczać pieniądze:
- wyceny działki;
- warunków zabudowy;
- wypisu z miejscowego planu zagospodarowania;
- wypisu i wyrysu z rejestru gruntów.
W złotych czy we frankach?
W jakiej walucie najlepiej zadłużyć się, gdy ziemię traktujemy jako lokatę kapitału, a w jakiej, gdy planujemy za kilka lat wybudować na niej dom?
– Proponuję kredyt złotowy, jeśli chcemy w niedługim czasie postawić dom. Żeby zaciągnąć kolejną pożyczkę, na jego budowę, będziemy musieli najpierw spłacić stare zobowiązania. I wtedy możemy paść ofiarą ryzyka walutowego – przestrzega Karol Wilczko. Podaje taki przykład: wyobraźmy sobie, że ktoś w 2007 roku wziął 200 tys. zł we frankach (przy kursie 2,32 zł) kredytu na działkę. Pożyczył więc w banku 86 tys. CHF. Jeśli teraz chciałby wybudować tam dom i skorzystać z kredytu w innym banku, to spłacając stare zobowiązanie przy dzisiejszym kursie CHF/PLN, musiałby do starego banku oddać aż 248 tys. zł. – To duża strata. Żeby jej uniknąć, będziemy musieli ubiegać się o kredyt w dotychczasowym banku – tłumaczy Wilczko.
Kiedy warto wybrać CHF?
– Gdy frank jest dość drogi, mamy podstawy sądzić, że po pewnym czasie od uruchomienia kredytu zmieni się sytuacja na rynku i kurs waluty spadnie w stosunku do złotówki, dzięki czemu kredytobiorca zyska, bo zmniejszy się jego kapitał do spłaty – wyjaśnia Arkadiusz Rembowski. Zwraca jednak uwagę, że wybierając walutę, należy uwzględnić okres, w jakim będziemy kredyt spłacali. – Jeśli kupujemy działkę z przeznaczeniem na krótkoterminową inwestycję (3–5 lat), zbyt ryzykowne wydaje się zaciąganie kredytu w walucie obcej. Nie mamy pewności, czy w tak krótkim czasie odwróci się tendencja rynkowa. Pojawia się też kwestia różnic kursowych, która przekłada się na zwiększenie kosztów kredytu w walucie obcej w pierwszych latach po jego uruchomieniu. Podobnego zdania jest też Aleksander Paszyński: – Jeżeli myślimy o inwestycji do 5 lat, wybierajmy złotówki.
Tekst: Grażyna Błaszczak, „Rzeczpospolita”
Fotografie: Cezary Korkosz, Joanna Zatorska, Stockfood/Free, Corbis
Więcej o nieruchomościach i ich kredytowaniu: www.rp.pl/nieruchomosci/kredy
