Coraz częściej na działkach rekreacyjnych wyrastają solidne domy, w których można mieszkać cały rok. Jeśli marzymy o życiu za miastem, może to rozwiązanie w sam raz dla nas?
Ostatnio mój znajomy, z powodu swojej pracy skazany na życie w mieście, przyznał, że co roku, gdy przychodzi wiosna, budzi się w nim nieodparta tęsknota za małym wiejskim domkiem. Przeprowadzka nie wchodzi w grę, więc poszedł na kompromis i na działce rekreacyjnej stawia sobie tzw. letniak. Nie wie jednak, czy ma być murowany, czy drewniany, jak solidnie wykończony i co z podłączeniami do mediów? A w ogóle, czy na letniak potrzebne jest pozwolenie? I jak duży może być taki domek?
URZĄD PRAWDĘ CI POWIE
Pytań sporo. Żeby na nie odpowiedzieć, niezbędna będzie wizyta w twoim urzędzie gminy. Tam w wydziale architektury powiedzą, czy można stawiać, co i jak. Opisuje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma, trzeba wystąpić o tzw. warunki zabudowy. Urzędnicy określą, ile może być domów na naszej działce, jak dużych, a nawet z jakich materiałów je budować (dotyczy to zwłaszcza działek w parkach krajobrazowych).
W gminie dowiemy się też, co w najbliższym czasie może powstać po sąsiedzku. Jeśli okaże się, że planowana jest droga, to może lepiej w ogóle dać sobie spokój z budową. A jeśli bardzo nam na domku zależy, zadbajmy o to, żeby nie był zbyt kosztowny, bo odszkodowania za obiekty budowane na działkach rekreacyjnych są dużo niższe. W takim przypadku może warto pomyśleć o domku modułowym albo typu wóz Drzymały, który łatwo przenieść w inne miejsce.
LETNIAK JAK WILLA
Jeżeli jednak nasza działka leży na typowej ziemi rekreacyjnej, a teren nie jest zaznaczony jako chroniony lub niepodlegający zabudowie z innych powodów, możemy wystąpić o pozwolenie na budowę. Jest ono potrzebne (przynajmniej do czasu wejścia w życie nowego prawa budowlanego, znoszącego pozwolenia) bez względu na to, czy zamierzamy wybudować dom o lżejszej konstrukcji i bez kompletu przyłączy, czy też solidny całoroczny. Warto wiedzieć, że jeśli w planie zagospodarowania nie ma ograniczeń, to dom rekreacyjny nie różni się od tzw. domu mieszkalnego. Od nas zależy, czy letniak będzie duży czy mały, drewniany czy murowany i czy go docieplimy, czy nie.
We wsi Komornica, gdzie mam działkę rekreacyjną, część moich sąsiadów wymurowało sobie letniaki, które kubaturą i standardem wykończenia w niczym nie ustępują domom na eleganckich osiedlach. Niektórzy już pomieszkują tu przez większą część roku, a wielu przyznaje, że z przeprowadzką czeka do emerytury. Plan fajny, tylko budując na działce rekreacyjnej, trzeba mieć świadomość, że nawet w najbardziej wypasionym letniaku nie można się zameldować.
REKREACYJNY MINIMALIZM
Znam jednak wielu letników, którzy na swojej działce chcą mieć tylko podstawowe minimum. A minimalistą warto być zwłaszcza wówczas, gdy nie lubimy formalności. Obowiązujące prawo pozwala bowiem budować bez pozwolenia budynki, które nie przekraczają 25 m². Jeżeli więc mamy 500-metrową działkę, to możemy na niej postawić dwa takie obiekty, a na 1000-metrowej nawet cztery. Warunek: budynki nie mogą być połączone, np. dachem czy ścianami.
W takim przypadku potrzebne nam będzie tylko tzw. zgłoszenie budowy, które musimy przedstawić w starostwie powiatowym co najmniej 30 dni przed rozpoczęciem robót. Trzeba w nim określić zakres i sposób wykonywania prac, podać termin rozpoczęcia budowy i dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością. Urzędnicy mogą się jednak nie zgodzić na realizację, jeżeli stwierdzą, że obiekt narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jest niebezpieczny lub uciążliwy dla sąsiadów.
Amatorów mikrodomów jest sporo. Znam kilka firm architektonicznych, które specjalizują się w ich projektowaniu. Niektórzy potrafią z takich 25-metrowych modułów tworzyć całkiem ładne i funkcjonalne konstrukcje. Są nawet firmy proponujące domki gotowe. Ale mogę podać też kilka przypadków minimieszkanek, które niebezpiecznie się rozrosły i dziś właściciele muszą (przynajmniej częściowo) je rozebrać.
W 2013 roku Główny Urząd Nadzoru Budowlanego wydał prawie pięć tysięcy nakazów rozbiórki, z czego niemal połowę stanowiły samowole budowlane, niespełniające warunków zabudowy. Wille były za duże lub zostały pobudowane zbyt blisko granicy działki i sąsiednich budynków.
Jakie odległościtrzeba zachować przy budowie domu?
Nasz letniak musi stać:
• co najmniej trzy metry od granicy, jeżeli ściana do niej zwrócona nie ma okien i drzwi;
• co najmniej cztery metry od granicy, gdy okna lub drzwi znajdują się od jej strony;
• co najmniej 1,5 metra od granicy musi dzielić tzw. elementy wystające, czyli np. daszki i balkony.
Reguluje to rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakie powinny spełniać budynki i ich usytuowanie. Podane odległości dotyczą wyłącznie budynków murowanych. Jeśli chcemy postawić dom drewniany, a sąsiednia działka jest zabudowana, to odległość od domu sąsiada powinna wynosić co najmniej 16 metrów (min. 12 m od granicy). Jeżeli jest mniej miejsca, trzeba postawić ścianę przeciwpożarową. W wyjątkowych okolicznościach starosta może zatwierdzić zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
Trwa to długo, bo trzeba uzyskać upoważnienie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, jednak jest możliwe do przeprowadzenia w myśl art. 9 prawa budowlanego.
Tekst: Mirosław Wesołowski, Atelier Wnętrz i Architektury
Zdjęcia: Michał Skorupski, Shutterstock
