Jeśli wiosną chcesz zacząć budowę domu, już dziś musisz ruszyć w drogę po urzędach. Uzyskanie dokumentów, które pozwolą ci wbić w ziemię pierwszą łopatę, trwa co najmniej dwa-trzy miesiące.
O wszystkim, co planujemy postawić na naszej ziemi (poza wbiciem parasola plażowego), decydują urzędnicy. To oni sprawdzają, czy nasz dom marzeń jest zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, prawem budowlanym, warunkami technicznymi określonymi w rozporządzeniach i czy akceptują go sąsiedzi. Najmniej problemów mają ci, którzy kupili działkę budowlaną, na terenach z gotowym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wtedy wystarczy iść do urzędu gminy lub dzielnicy po tak zwany wypis z planu. Jest to dokument, który określa, co w najbliższym czasie powstanie w okolicy: jakie drogi, obiekty użyteczności publicznej, a nawet, jak wysoki ma być nasz dom.
Może się okazać na przykład, że na naszej działce nie można wybudować trzykondygnacyjnego budynku, tylko co najwyżej parterowy z poddaszem mieszkalnym. Albo że musimy zrezygnować z hodowli zwierząt futerkowych, którą chcieliśmy założyć w piwnicy. Dokument ten najlepiej pokazać architektowi lub inżynierowi budowlanemu, który pomoże nam rozwikłać zawiłości fachowego języka. Jeżeli z planu wynika, że nic nie stoi na przeszkodzie, by dom powstał, zamawiamy u miejscowego geodety mapę działki do celów projektowych.
Mapę dajemy architektowi, który zrobi projekt zagospodarowania działki: zaznaczy, gdzie dokładnie będzie stał budynek, gdzie będzie brama, śmietnik, garaż i dojazd. On też, biorąc pod uwagę projekt budynku, może zasugerować, w którym miejscu na działce powinny być przyłącza gazu, prądu i wody. Jednak o tym, gdzie one się faktycznie znajdą, współdecydują dostawcy mediów. Idąc więc do architekta, trzeba mieć już tak zwane warunki docelowe przyłączeń. Dostaniemy je bez problemu, pod warunkiem, że wystąpimy o nie do obsługujących teren spółek wodociągowych, gazowych i energetycznych.
Podsumowując, aby dostać pozwolenie na budowę, trzeba mieć:
• projekt budowlany z zagospodarowaniem działki,
• dowód na piśmie, że działka jest nasza i możemy na niej budować (odpis z księgi wieczystej),
• obietnicę (warunki docelowe) od dostawców wody, kanalizacji, prądu i gazu, że dostarczą, kiedy dostarczą i jak dostarczą (warto sprawdzić przy okazji, za ile).
Wszystkie te dokumenty składamy w odpowiednim okienku w urzędzie i czekamy. Z reguły trwa to około 30-60 dni, ale jeżeli w dokumentacji są nieścisłości lub błędy, urzędnik zwróci ją nam z opinią i zaleceniem zmian. Gdy dostaniemy na piśmie odpowiedź pozytywną, musimy odczekać dwa tygodnie (na wypadek, gdyby sąsiadom nie spodobała się nasza wiata na jacht) i możemy zgłaszać rozpoczęcie budowy. W pozwoleniu powinny być też informacje o tym, jak przygotować i zabezpieczyć teren budowy, dostawy materiałów, warunki prac budowlanych itp. Więcej zachodu z pozwoleniem na budowę czeka tych, którzy chcą się budować na działce nieobjętej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W takim przypadku trzeba uzyskać decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Dokument ten, zwany popularnie WZ-ką, zawiera mniej więcej te same informacje, co plan miejscowego zagospodarowania. Tyle tylko, że urzędnik musi je określić indywidualnie dla naszej posiadłości. To on, biorąc pod uwagę usytuowanie budynku i sąsiedztwo, ustala na przykład: jaką wysokość może mieć nasz dom, jaki ma być kąt nachylenia połaci dachu, ile może wynieść powierzchnia zabudowy i gdzie powinna przebiegać jej granica. Urzędnik określa też, w jaki sposób musimy się zaopatrywać w wodę, energię, jak odprowadzać ścieki, zapewnić dostęp do drogi.
Żeby dostać warunki zagospodarowania przestrzennego, musimy więc precyzyjnie określić, czego chcemy. W tym celu przygotowujemy i przedstawiamy następujące dokumenty:
• mapkę geodezyjną z wyrysowanym planowanym budynkiem, zaznaczonym obrysem działki i dojazdem do posesji,
• projekt budynku w fazie koncepcyjnej (np. z katalogu gotowych projektów) z opisem jego funkcji i sposobu użytkowania,
• wstępne warunki przyłączenia prądu oraz ewentualnie wody, kanalizacji i gazu,
• oświadczenie na piśmie, że plac jest nasz, a jeżeli nie tylko, to dołączyć zgodę pozostałych właścicieli na realizację naszych planów.
Co więcej, jeśli okaże się, że przedstawiony przez nas projekt budynku odbiega od głównych warunków zagospodarowania terenu, nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Uzyskanie WZ-ki trwa dłużej niż pozwolenia na budowę w przypadku istniejącego planu zagospodarowania i więcej kosztuje. Warto jednak wiedzieć, że jeżeli w przyszłości dla naszej okolicy zostanie wykonany plan szczegółowy zagospodarowania, musi on uwzględnić warunki, jakie uzyskaliśmy dla naszej inwestycji. To oznacza, że sąsiedzi nie dostaną pozwolenia na przykład na wybudowanie fermy kurzej obok działki z pozwoleniem na zabudowę mieszkalną.
Koszty:
1. wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego – ok. 50 zł (gdy taki plan istnieje)
2. archiwalna mapa lokalizacyjna – ok. 50 zł
3. opracowanie przez architekta materiałów określających koncepcję architektoniczną i zagospodarowanie terenu – 1000-3000 zł (do wniosku o wydanie decyzji)
4. uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – ok. 100 zł (gdy planujemy dom mieszkalny, nie płacimy nic)
5. wypis z księgi wieczystej – ok. 30 zł
6. mapa geodezyjna do celów projektowych – 500-1000 zł
7. gotowy projekt domu – 2000-8000 zł + koszt architekta, który wrysuje projekt domu w działkę – 1500-4000 zł
8. unikatowy projekt domu – 15 000-50 000 zł (nie licząc rezydencji o dużych metrażach i opracowań wnętrz)
9. projekt uzbrojenia działki (kanalizacja, przyłącza) – ok. 3000 zł
Tekst: Mirosław Wesołowski, Atelier Wzornictwa i Architektury
Fotografie: shutterstock.com
