Przebudowa stodoły na dom – koszty, pozwolenia i warunki, jakie musi spełniać budynek

Dlatego, zanim podejmiemy decyzję, dobrze jest przeprowadzić profesjonalną ekspertyzę, która pozwoli ocenić, czy gra jest warta świeczki oraz z jakimi kosztami możemy mieć realnie do czynienia. Warto więc skorzystać z usług inżyniera konstruktora czy architekta, który oceni stan fundamentów, ścian, więźby dachowej i stropu. Z reguły, jeżeli w budynku występują pionowe lub ukośne pęknięcia, może to oznaczać, że fundamenty są osadzone nierówno. Istotny jest również materiał, z jakiego zostały one zrobione. Na przykład jeśli są to polne kamienie z dużym udziałem zaprawy wapiennej, może dochodzić do silnego przesiąkania wody.

Zobacz też: Nowoczesna stodoła w sercu Bieszczad, a w niej proste aranżacje wnętrz, które idealnie pasują do bryły tego domu.

Niestety, często zdarza się, że ekspertyza nie pozostawia złudzeń: budynek nadaje się tylko do rozbiórki. W takim przypadku warto jednak zachować, oczyścić i wykorzystać części desek, kamieni, cegieł czy starych wierzei do budowy nowej siedziby. Po pierwsze, może to być jakaś oszczędność na materiałach, a po drugie – te unikatowe elementy pozwolą nadać domowi niepowtarzalny klimat i styl. Jeżeli ekspertyza wykazała, że budynek nadaje się do przebudowy, można rozpocząć procedurę administracyjną, wymaganą przepisami prawa budowlanego.

Przebudowa stodoły – potrzebne zezwolenie czy pozwolenie?

Jeśli nie planujemy dużej przebudowy, która wiąże się ze zmianą kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości bądź liczby kondygnacji, możemy wystąpić o zmianę sposobu użytkowania obiektu. Wniosek taki składamy do odpowiedniego starostwa, urzędu miasta na prawach powiatu albo urzędu wojewódzkiego. Można to załatwić osobiście, listowie lub przez internet (trzeba mieć podpis elektroniczny).

Do wniosku należy dołączyć kilka dokumentów, m.in. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego; oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością; zwięzły opis techniczny obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję wraz z danymi technicznymi; zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu); ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane; ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Jeżeli w ciągu 30 dni organ administracji nie wyrazi sprzeciwu, możemy, nie czekając na decyzję, rozpocząć adaptację. Warto podkreślić, że zezwolenie na przekształcenie budynku będzie ważne przez dwa lata, dlatego w tym czasie prace powinny się zakończyć. Potem trzeba wystąpić o kolejną zgodę.

Jeśli jednak naszą stodołę chcemy powiększyć czy dobudować do niej kolejną kondygnację, musimy wystąpić o klasyczne pozwolenie na budowę. Według ekspertów ta droga proceduralna, choć dłuższa, jest bezpieczniejsza. Przede wszystkim dlatego, że możemy wydłużyć czas realizacji. Podczas adaptacji mogą wystąpić bowiem różnego rodzaju komplikacje, które będą wiązały się ze znacznym rozszerzeniem prac budowlanych, które często wymagają pozwolenia.

Jak przerobić stodołę na dom?

Generalnie adaptacja stodoły to raczej nie jest bułka z masłem. Trzeba mieć dużo cierpliwości, zapału i duży zapas pieniędzy. Konieczne jest np. wykonanie izolacji przeciwwilgociowych czy przeciwwodnych fundamentów z papy termozgrzewalnej, maty bitumicznej czy innej elastycznej powłoki (po ich odsłonięciu, oczyszczeniu i wysuszeniu). Jeśli budynek jest dawną oborą, trzeba wybrać całą ziemię i to, co zostało na polepie, a następnie ułożyć podkład z piasku lub żwiru „zagęszczony mechanicznie”, by podłoga zbyt mocno nie osiadła. Dopiero na to kładzie się instalację wodno-kanalizacyjną i elektryczną oraz grzewczą.

Według ekspertów dobrym i stosunkowo tanim rozwiązaniem w starej stodole jest założenie klimatyzacji i elektrycznego ogrzewania oraz wentylacji z odzyskiem ciepła. Klimatyzacja zimą ma najtańszą kWh (tańszą od węgla) w ogrzewaniu, a odzysk ciepła z wentylacji zaoszczędzi minimum 3000 kWh.

Na gotowe instalacje kładzie się jeszcze zawsze jedną warstwę izolacji termicznej (na przykład ze styropianu albo pianobetonu), następnie drugą warstwę izolacji przeciwwilgociowej z folii, a na to wylewa się beton o grubości mniej więcej 7 centymetrów. – Porządna izolacja termiczna jest o tyle ważna, że budynek musi być dobrze zabezpieczony przed utratą ciepła czy napływem zimna z gruntu, zwłaszcza że obiekty gospodarcze nie mają podpiwniczenia – wyjaśnia architekt wnętrz Mirosław Wesołowski.

Niewiele mniejszych zabiegów wymaga ocieplenie ścian. Obecnie do najpopularniejszych materiałów termoizolacyjnych należą styropian oraz wełna mineralna, które kładziemy od wewnątrz, żeby zachować walory architektoniczne ścian zewnętrznych. Dopiero na takie ocieplenie dajemy tynki.

Przerobienie stodoły na dom wiąże się z koniecznością zaprojektowania i wprowadzenia wszystkich niezbędnych szachtów wentylacyjnych, kominowych i dymowych, których w budynkach inwentarskich nie ma. I wreszcie – strop i dach, które najczęściej musimy zbudować na nowo i, oczywiście, odpowiednio ocieplić.

Niewątpliwym atutem adaptowanego budynku gospodarczego jest zwykle wysoko umieszczona więźba dachowa, co daje duże możliwości zaaranżowania poddasza. Taką konstrukcję można wykorzystać, odsłaniając drewniane belki stropowe, dzięki czemu wnętrze staje się bardziej przestronne. Tyle że ogrzewanie tak dużej i wysokiej kubatury może być poważnym wyzwaniem, zarówno technologicznym, jak i finansowym.

Na zakończenie trzeba pomyśleć o instalacji odwadniającej i zbierającej deszczówkę, tarasie oraz ogrodzie. I oczywiście urządzić wnętrza tak, by było pięknie i wygodnie. Ale to już inna historia… 

Tekst: Jadwiga Marcińska
Zdjęcia: archiwum Werandy Country: Michał Skorupski

Zobacz także: Stodoła dobrego księcia – rustykalny dom na Morawach
Zobacz także: Smak rajskich jabłek: nowoczesny dom w przedwojennej stodole z cegły