Budowa domu bez pozwolenia może być prostsza i szybsza niż z pozwoleniem. Zanim zaczniesz, przeczytaj te rady

Budowa domu z gotowego darmowego projektu budowlanego

Julia z niecierpliwością czekała na opublikowanie na stronach Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego katalogu projektów domów za darmo. Znalazła taki, który pasował do kształtu działki nad Zalewem Zegrzyńskim i pozwalał na wygodne życie trzyosobowej rodziny. Biorąc pod uwagę, że koszt projektu z katalogu zamawianego w firmie architektonicznej, to co najmniej kilka tysięcy złotych, miała poczucie poważnej oszczędności. Liczyła też na to, że budując dom mieszkalny na zgłoszenie, szybciej przebrnie przez formalności. Zwłaszcza, że rząd, wprowadzając procedurę budowy domu bez pozwolenia, podkreślał, że jest ona prostsza, szybsza i tańsza. W praktyce nie zawsze tak jest.

Dom bez pozwolenia na budowę nie zawsze tani i szybki

To prawda, że decydując się na gotowy projekt domu, można sporo zaoszczędzić, ponieważ za taki sporządzany na zamówienie trzeba zapłacić od 150 zł za mkw. Należy jednak pamiętać, że gotowy projekt wymaga adaptacji przez osobę uprawnioną, która musi go dostosować do warunków panujących na działce (np. stron świata) oraz planu zagospodarowania albo warunków zabudowy. Nie są to wprawdzie zmiany ani skomplikowane ani kosztowne, ale trzeba się z nimi liczyć.

Z kolei modyfikacje wykraczające poza standardową adaptację, np. dotyczące wielkości budynku lub technologii jego budowy, mogą się wiązać z dość wysokimi kosztami. Co więcej, na wiele takich istotnych zmian należy uzyskać zgodę autora oryginalnego projektu, a niektóre z nich mogą wymagać nawet przygotowania projektu zamiennego. Z wstępnych wyliczeń jednej z pracowni poza Warszawą wynika, że koszty związane z adaptacją projektu gotowego to kwota w wysokości 2500–4000 zł. Do tego należy też dodać opłatę za opracowanie map geodezyjnych. Będzie cię to kosztowało od 600 do 1500 zł.

Jeżeli zaś chodzi o dokumentację, którą należy złożyć przy zgłoszeniu, niewiele różni się ona od tej opracowywanej przy pozwoleniu na budowę. Zarówno w jednym, jak i drugim przypadku musi być projekt zagospodarowania działki, projekt architektoniczno-budowlany, projekt instalacji – podciągnięcia energii, wody, kanalizacji.

Dom na zgłoszenie, czyli czas to pieniądz

W wypadku zgłoszenia urząd ma 21 dni na rozpatrzenie wniosku. Jeżeli po tym terminie nie sprzeciwia się, możemy rozpocząć budowę. Przy pozwoleniu na budowę urząd ma blisko 65 dni na wydanie decyzji. Tak więc przy samym zgłoszeniu wszystko może potoczyć się szybciej. Jeśli jednak organ zauważy jakieś braki w projekcie budowlanym lub złożonych dokumentach zgłoszenia, będzie wymagał ich uzupełnienia, co oczywiście wstrzyma bieg terminu. W praktyce często okazuje się, że na przyjęcie zgłoszenia czekamy tyle samo dni, ile czekalibyśmy na pozwolenie.

Zaletą zgłoszenia jest natomiast to, że nie musimy między innymi dołączać decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej albo leśnej. Jeśli w ciągu 30 dni od złożenia dokumentu urząd go nie zakwestionuje, możemy ruszać z pracami budowlanymi.

Budować bez pozwolenia na budowę można tylko dom jednorodzinny

Trzeba też zaznaczyć, że skrócony i przyspieszony tryb uzyskania zgody na budowę można zastosować tylko w stosunku do budynków jednorodzinnych, których obszar oddziaływania nie wykracza poza działkę lub działki, na których został zaprojektowany. Ten obszar wskazuje projektant i, jeśli uzna, że dom będzie miał wpływ na sąsiednie działki, to wtedy będzie wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę. Nie można także skorzystać ze zgłoszenia budowy,

jeśli dom ma powstać na terenie objętym ochroną przyrody. Nie będzie to również możliwe w przypadku doprowadzenia do budynku instalacji gazowej.

Zarówno przy pozwoleniu na budowę, jak i przy zgłoszeniu budowy domu mamy 3 lata na rozpoczęcie budowy. W przypadku pozwolenia termin ten liczymy od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, natomiast przy zgłoszeniu – od dnia wskazanego w nim jako termin rozpoczęcia robót.

Jeśli nie rozpoczniemy budowy w określonym terminie, decyzja o pozwoleniu na budowę wygaśnie, a zgłoszenie straci ważność i będziemy musieli przeprowadzać formalności od początku. Tak samo będzie, jeżeli już po rozpoczęciu budowy roboty przerwiemy na okres dłuższy niż 3 lata.

Co warto wziąć pod uwagę, gdy chcemy budować dom?

Niezależnie od tego, czy budujemy dom na podstawie zgłoszenia czy pozwolenia, geodeta musi przed rozpoczęciem budowy wytyczyć budynek, a po jej zakończeniu wykonać geodezyjną inwentaryzację powykonawczą, którą dołączamy do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Trzeba za to zapłacić 600–1000 zł.

W trakcie prac często się okazuje, że chcemy pewne roboty wykonać inaczej, niż przewidywał projekt (powiększyć okno, zmienić rodzaj materiału ścian z ceramiki na beton czy zwiększyć powierzchnię garażu). Część z tych robót możemy wykonać bez przeprowadzenia dodatkowych formalności w urzędzie i bez dodatkowych kosztów (takim odstępstwem jest np. zmiana wielkości okna). Jednak jeżeli modyfikacja zaliczana jest przez prawo budowlane do tzw. istotnego odstępstwa (np. zmienia się długość, szerokość lub wysokość budynku o więcej niż 2 procent), to zanim ją wykonamy, musimy uzyskać decyzję o zmianie pozwolenia na budowę (jeśli dom budujemy na podstawie pozwolenia) albo decyzję o pozwoleniu na budowę dotyczącą całego zamierzenia (jeżeli budujemy na zgłoszenie). Trzeba wtedy przedstawić projekt zamienny, za który płacimy według stawki architekta.

Budowa domu jednorodzinnego - co musisz wiedzieć?

W zgłoszeniu składanym do władz lokalnych należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

Do zgłoszenia trzeba dołączyć:
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma obowiązującego planu miejscowego).

Wraz z zawiadomieniem o rozpoczęciu prac składamy też:
• oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania robotami oraz o sporządzeniu planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
• zaświadczenie o jego przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego (funkcję kierownika budowy może pełnić jedynie osoba mająca odpowiednie uprawnienia i wpisana na listę członków takiej izby).

Uwaga! Budowa domu do 35 mkw. nie wymaga kierownika.

TEKST: JADWIGA MARCIŃSKA ZDJĘCIA: shutterstock